투자 금액이 3억~4억원이라면 선택의 폭이 넓어요. 수도권에서 투룸형 오피스텔과 소형아파트, 전용 66㎡(20평)에 달하는 구분오피스 등을 매입할 수 있어요. 가령 고양시 덕양구 동산동의 전용 59㎡ 오피스텔은 매매가격이 4억2,000만원인데, 보증금 3,000만원에 월세 130만원을 받을 수 있어 연수익률은 4%입니다. 소형아파트도 매입할 수 있는데, 신축은 어렵고 구축이 가능해요. 연수익률은 3% 내외로, 오피스텔보다는 1%p 낮습니다. 투룸형 오피스텔은 소형아파트 대체 상품이어서 아파트 가격이 상승하면 함께 오르므로 자본 차익도 높은 편이에요.

고시원 사업도 가능해요. 권리금과 보증금, 인테리어 비용으로 3억~4억원이 들어가고 투자 금액 대비 매달 10% 이상의 현금흐름이 가능해요. 하지만 임차인이 자주 바뀌어 응대할 것이 많고, 다른 임대사업과 달리 정기적으로 고시원을 방문해 청소나 음식 등을 제공해야 하기 때문에 매일 시간 투자가 필요합니다.

여유자금이 5억~6억원이라면 상가에 투자할 수 있어요(면적이 넓은 구분오피스나 지식산업센터도 가능). 경기도에서 1층 전용 40㎡(12평) 내외, 3층 이상이라면 실평수 99㎡(30평) 내외 상가에 투자할 수 있습니다. 연수익률은 1층이 4% 이상, 3층 이상은 5%가 넘어요. 상가는 부침이 심한 상품이니 투자 시 입지를 잘 살피고 투자해야 합니다. 업무 단지와 배후 아파트 세대가 많은 곳이 좋고, 지하철 출구에서 100m 이내가 공실 우려가 없어요.

여유자금이 10억~20억원이라면 땅이 있는 다가구주택, 상가주택, 원룸주택을 매입할 수 있어요. 땅이 있기 때문에 지가가 오르면서 자산가치도 상승하는 장점이 있죠. 이 중 임대수익률이 가장 높은 것은 원룸주택으로 연간 5% 내외고, 1인 가구 증가로 수요가 많아 공실 걱정은 낮습니다. 대학가나 업무 밀집 지역이 가장 유망해요.

여유자금이 20억원 이상의 자산가라면 상가와 사무실로 구성된 꼬마빌딩 매입이 가능합니다. 서울권역에서 대지 100㎡(30평) 이상을 구입할 수 있어요. 꼬마빌딩은 지하철 역세권이나 업무 단지, 대규모 아파트 단지 등에 위치해야 공실 우려가 없고 안정적인 임대수익이 가능해요. 이런 지역은 토지 기준 평당 금액이 올라가니 좀 더 많은 자금이 필요할 수 있습니다. 꼬마빌딩은 건물 유지, 보수, 리모델링을 적시에 해야 하고, 세입자와 재계약, 신규 임대 등이 주택보다는 조금 어려운 부분이 있으니 고령층보다는 35~55세의 젊은 층에게 추천합니다.